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融创中国降杠杆

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万科降薪,潘石屹抛售,融创暂停拿地,恒大降价促销,这些信号意味着什么?

这些信号就意味着房地产这些企业将受到管制。

孙宏斌被贾跃亭害惨了吗?

自接手乐视之后,孙宏斌就隔三差五上了头条。摆在他面前的,是贾跃亭挖下的大坑,尚未消化的万达酒店,以及造血不足的融创中国……

日前,据杂志报道,因乐视网IPO财务造假,参与其IPO的多名发审委委员被采取强制措施。消息人士称,最终名单超过10人。

也真是难为孙宏斌了,既要接万达的盘,还要填补乐视的坑,雪上加霜的是,金融机构早已开始排查融创的金融风险,其上交所的100亿公司债因此终止发行。7月18日,融创一个15亿元的信托项目放款也被紧急叫停。

西墙的窟窿越来越大,东墙还不给拆,孙宏斌这次可真玩不转了。而那些踩雷乐视影业的私募,也难以靠着重组续命了。

乐视网陷退市危机

从4月17日至今,乐视网股价股票至今停牌6月有余,而且目前丝毫没有要复牌的迹象。

如果孙宏斌坚持乐视股票继续停牌,接着运作新的引援或重组事宜,一旦乐视网在此期间IPO造假被坐实,对于乐视网上市公司意味着什么?

自退市新政以来,信披被证监会认定为重大违规或涉嫌犯罪移送经侦追究刑事责任的,都可能引发强制退市。前期的欣泰电气、博元投资等案例可作为初步的参考。

在业内人士看来,尽管机构下调乐视的估值,但是乐视网一旦复牌,估值的下降幅度将远远超出公募基金给出的预期,甚至不排除退市的风险。假如乐视网被强制退市,那么其股价必然会连续跌停,其他投资者或许还有向保荐机构索赔的可能。

蛇吞象难消化

如果说融创接下来全力支援乐视,那资金肯定是够的,但融创今年的大手笔,还有以631.7亿元的代价接下了万达文旅城和万达酒店,其中296亿是万达为融创提供的贷款。

万达说卖资产是为了降低负债率,这个也未必。资产打折卖,负债比率可不会降啊!融创蛇吞象,大家都在降杠杆,上面也在清理杠杆,在宏观收缩的背景下,吃得下也不代表能消化。据传,融创被银行排查,是由融创万达交易引发的。

单看万达出售的13个文旅项目,总投资就在5400亿元上下,后期运营可是需要大把大把的资金。

融创的蛇吞象看着精彩,但收购的钱本身有接近一半是万达借的,根据万达和融创的联合公告,融创还要承担万达文旅的全部贷款!

融创自身的经营现金流不足以支撑动辄上千亿的资金,那么需要跟金融机构融资,一旦,金融机构这个口子被封闭,若是更甚,需要提前还款,这就是多米诺骨牌了。

自身难顾的融创

其实在今年7月,金融工作会议刚结束,第一枪就打响了融创,金融机构开始集中排查融创的资金风险。

当前国家在推进金融去杠杆,一向以激进著称的孙宏斌却在玩命加杠杆。融创中国自去年以来,对外发起的收购案将近20个,总金额超过1300亿元。

相应的,融创负债率飙升。融创2016年年报显示,融创净负债率由2015年底的75.9%上升到了121.5%。

孙宏斌一向又是以作风激进著称,一直以来,他似乎并不在乎负债率过高的问题,反而觉得负债率高的企业才有实力。融创自身的现金流支撑不了这动辄千亿的资金,金融机构的口子又在收缩,孙宏斌嘴上说不在意高负债,心里能不掂量掂量?

要知道孙宏斌当年的顺驰折戟正是被速度击垮,因超常规扩张带来资金链断裂。孙宏斌之前讲老贾不懂得断臂求生,那他现在会不会断臂呢?

吃泡面的人去操心了别吃的是不是正宗的牛肉。

同是套现630多亿富力入局让63岁的王健林赢得了时间?

万达商业出售77个酒店项目给富力地产,这一消息是融创中国董事长孙宏斌上台宣布的。

7月19日,北京万达索非特大酒店,原定于15:00开始的万达融创签约仪式推迟了一个半小时,现场背景板先是出现“万达-融创-富力”,又换成“万达-融创”,最终改回“万达-融创-富力”。17:30,姗姗来迟的王健林、孙宏斌以及仿佛空降的富力地产董事长李思廉现身主会场,签约仪式正式开始。

孙宏斌第一个上台,讲两件事77个万达酒店被出售给富力而不是事先谈好的融创;融创现金流健康,将推进13个万达文旅项目收购

李思廉接着发言,说了些客套话:三强联手,互利互惠。

三人中年纪最长的王健林(现年63岁)最后上台,强调了四个问题和融创谈好的296亿贷款,万达不出了;三方交易之后,万达的账面现金1700亿,贷款加债券2000亿;万达商业创造总就业3000万人,每年纳税400多亿;会议室里摔杯子,是谣言。

梳理两次交易公告发现,相比此前与融创达成的631.7亿合约,万达-融创-富力的三方协议总价为637.5亿,不再有委托贷款交易,付款周期由3年多压缩为不到1年。变量中的不变是,万达甩掉了454亿元的文旅项目债务,进行轻资产转型。三方近700亿交易大戏,主角是轻资产化的万达,配角是以并购曲线拿地的融创,龙套是六折接盘重资产万达酒店的富力。

还获悉,除了争取时间和现金流,万达商业还在2017年发起了规模空前的信托融资项目,支撑万达广场在全国范围的扩张,摆脱对日益收紧的银行房地产开发贷和公司债的依赖。

融创承债454亿不变万达沽清存量重资产

7月11日,万达集团与融创中国联合发布公告,宣布了总价631.7亿的地产项目交易,其中包括13个万达文旅项目和76个万达酒店。这一项目价值甚至超过融创中国在港股市场的市值。

时相隔一周,富力地产加入交易,承接了77个酒店项目的收购。外界对富力地产入局颇感意外,但王健林在签约仪式上表示,三方交易已经谈了一个月。言外之意,富力并非闯入者。

接近融创地产管理层的一位人士则告诉记者,放弃酒店项目是融创主动的。“万达只想运营文旅城项目,对酒店的态度是全盘托出,融创向来重视销售而不精于经营,对酒店项目的策略也是接盘后再转卖。考虑集团的整体策略和利差有限,最终放弃了酒店这块重资产。”

根据公开注册信息统计,截至2016年底,万达这70多家酒店净值334.5亿元,富力地产以199.06亿元收购100%股权,而此前融创的开价更高,是335.95亿元。万达六折沽清70余家酒店的逻辑在于,无须再委托银行向融创放贷,节省了时间成本

若与融创单方面交易,交易回款周期将超过3年:框架协议签署当日,融创支付25亿元定金;正式协议签署后3日内,融创累计支付至合作事项总价款的20%,即126.34亿元;正式协议签署后,90天内支付转让价款累计至335.95亿元;万达收到第三笔付款5个工作日,利用自有资金、委托指定银行向融创发放贷款296亿元,该贷款期限为三年,利率为银行三年期贷款基准利率,融创收到该贷款后2日内,向融创支付剩余对价295.75亿元。

富力入局后,两笔交易同步进行,万达无须再向卖方放贷,637.5亿付款在一年内即可完成:富力签约后2日内付20亿元定金,2018年1月31日前付清全部转让价款,完成酒店交割;融创签约后付150亿元,签约后90日内付清全部转让价款。王健林还在签约仪式上披露,当天融创已经支付150亿给万达商业。

三方公告说明,融创以438.44亿元收购前述十三个文旅项目的91%股权,项目贷款总额为454亿元,仍按此前协议由融创全部接盘。

据报道,万达13个文化旅游项目总建筑面积合计约为5897万平方米,其中,自持面积约为924万平方米,可售面积约为4973万平方米,资产净值248.84亿元。

交易对价由早前的295.75亿元增长到438.44亿元,孙宏斌接受了13个文旅城项目的溢价。按照王健林的说法,每平米万达文旅城可售面积,只加了200元。

“13个文旅城项目账面上还有200亿现金,加上可售面积对价,融创只赚不赔,公司内部谁反对谁傻。”孙宏斌在7月10日接受媒体群访时曾如是说。

王健林总结三方交易时也表示:“引入富力收购酒店,对融创而言有更好的流动性,降低了负债水平。而富力承担酒店资产,也有很大的价值,长期运营也会有很好的结果。”

信托输血万达广场增量走轻资产路径

整个交易过程一波三折,但主线是万达商业降低负债的轻资产模式转型。除了在存量上沽清重资产及其债务,万达商业在增量中也尝试摆脱对银行贷款和公司债的依赖。2017年以来,万达商业发起了规模空前的房地产信托融资项目,支撑万达广场在全国范围的扩张。

记者从银监会公开的备案信托产品中查询发现,自2017年以来,万达委托民生信托发行了8期投向万达广场的信托产品,数量比过去五年的总量还多,实际募集资金的总规模超过20亿元。民生信托是泛海控股子公司,2016年12月曾与万达商业签订战略合作协议。

这8期信托产品同为“至信316号万达广场投资集合资金信托计划”,认购民生信托设立的至信317号、318号、319号、320号、321号单一信托,最终投向于北海万达广场、抚州万达广场、九江万达广场、雅安万达广场和辽阳万达广场,周期以24个月为主,利率多为7.3%,万达商业担保收益,承诺补足差额。

民生信托未披露至信317号、318号、319号、320号、321号信托产品的具体信息。没有通过公开渠道搜索到上述万达广场项目募资的总额。

2017年以前,万达商业的信托产品多以项目公司股权和债权为投资标的,少有针对在建项目的融资。这背后是房地产开发企业融资强监管的大环境变化。

央行数据显示,金融去杠杆在房贷领域的效果从2017年一季度数据已有体现。今年一季度房地产贷款(包括个人住房贷款以及房地产企业开发性贷款)新增1.7万亿元,仍占同期新增贷款的40.4%,但比2016年底低4.5个百分点。房地产开发贷款余额7.54万亿元,同比增加了7.4%。

除去银行贷款的收紧,房地产企业债、房地产私募、增发等途径也受到证监会、交易所、发改委等部门的聚焦。包括华夏幸福、融创和万达等在内的头部房企也不得不进行房地产信托融资。

万达的交易方融创也在拓展房地产信托渠道。据报道,2017年初至今,融创累计发了9只信托产品,数量是过去两年的总和还多。其中,在售信托产品3只,总涉资数十亿元,多数投向具体项目开发建设。

事实上,房地产信托也受到银监会严查。4月中旬,银监会下发《2017年信托公司现场检查要点》,明确将“违规开展房地产信托业务”列入检查要点,包括是否通过股债结合、合伙制企业投资、应收账款收益权等模式,变相帮助房地产开发企业融资规避监管要求。

业内人士分析,信托融资只是权宜之计,万达商业轻资产模式还将另辟蹊径。2016年公司年会上,王健林曾阐述万达广场轻资产模式分为两类:投资类万达广场,即投资者“拿钱下订单”,万达负责找地、建设、招商和运营;合作类万达广场,投资者出地又出钱,万达出品牌,负责设计、建设、招商、运营,净租金七三分成,投资者占七成,万达占三成。

王健林认为,合作类万达广场是轻资产模式的最高级。他提出:今后每年最多开50个万达广场。其中,重资产项目要减到5个左右,合作类项目确保签约20个以上,上不封顶。

早前,万达与富力已经达成合作类万达广场的协议。万达集团官网显示,从2017年到2021年,万达商业和富力地产每年要合作开发5个商业综合体,5年投资300亿元,共开发25个商业综合体项目。这笔交易是在2016年底敲定的。万达主要负责规划设计、招商运营及部分投资,使用万达广场品牌。富力地产负责项目主要投资、建设。

在三方协议签署现场,王健林还披露了万达商业的负债状况:贷款4000亿元完全是一个错误概念,本次转让后,万达贷款加债券2000亿左右,账面现金1000亿元,不包含13个文旅项目300亿元。本次转让回收现金680亿元。账面现金合计约1700亿元,万达商业决定清偿大部分银行贷款。

这是万达商业从港股退市以来第一次公开其负债情况。目前,万达商业仍处在A股IPO排队阶段,以地产运营服务商自居,而非初创时的房地产开发企业。

不管怎么合作也好转让收购也好,只要让企业能够盘活就是最好的结果。

融创融资十亿美元去杠杆是真的吗?

日前,融创中国发布公告,以每股31.10港元配售2.515亿股股票,通过先旧后新配股融资10亿美元,所得款项用作公司一般运营资金。

公告称,此次配售股份及认购股份分别占公司现有已发行股本的约6.07%,及经认购事项扩大后公司已发行股本的约5.72%。进行配售事项及认购事项旨在进一步扩大公司股东权益基础,优化公司资本结构。

这是融创中国年内第二次通过配售股份融资。今年7月24日融创以每股18.33港元发行新股2.2亿股,获得股权融资5.2亿美金。而本次高达10亿美元的配售金额,是今年香港资本市场内房版块中最大规模的新股配售,同时也是今年整个香港资本市场中最大规模的新股配售。

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